Musikverein und Raummiete

Viele Musikvereine fragen sich, worauf sie beim Abschluss eines Raummietvertrags achten müssen. Obwohl es sich im Einzelfall empfiehlt, den Vertrag vor Unterzeichnung durch eine*n/eine Jurist*in prüfen zu lassen, gibt es gleichwohl immer wiederkehrende Parameter und sich wiederholende Besonderheiten, auf die man achten sollte. Zu diesen Besonderheiten soll der Artikel einen Überblick geben. 

Vorüberlegungen #

Wichtig sind zunächst die vorvertraglichen Überlegungen. Wie bei jedem Vertragsschluss empfiehlt es sich, vorab zu prüfen, welche Ziele ich mit dem Vertragsschluss erreichen, möchte: 

Möchte ich einen großen Raum für Mitgliederversammlungen anmieten? Möchte ich einen Raum für eine bestimmte Vereinstätigkeit, z.B. Chorproben anmieten? Wie oft/wie lange benötige ich den Raum voraussichtlich? Möchte ich mich vertraglich über einen längeren Zeitraum an die Räumlichkeit binden? Welche monatliche Mietzahlung bin ich bereit zu leisten? Würde ich eine vertraglich festgelegte Mietsteigerung in Kauf nehmen? Neben selbstverständlichen Gegebenheiten, auf die man achten sollte (Mängel etc.) ist bei der Besichtigung der Räumlichkeit darauf zu achten, in welchem Zustand die Sicherungssysteme, wie die Brandmeldeanlage etc. sind. 

Es ist also wichtig, sich zunächst bewusst zu machen, was ich als Verein möchte und welche vertraglichen Rahmenbedingungen gelten sollen. Diese Interessen sollten sich dann auch im später zu schließenden Vertrag wiederfinden. 

Besonderheiten #

Im Folgenden soll auf einige in diesem Kontext typische Risiken und Besonderheiten eingegangen werden.[1]

Haftungsklausel #

Zu beachten sind immer die Haftungsfragen, die auch den Vereinsvorstand, oder den/die Geschäftsführer*in des Vereins persönlich treffen können.[2]

Denkbar sind Haftungsfälle, bei welchen Personen, die die Räumlichkeiten nutzen, zu Schaden kommen, z.B. stürzen, sich an Objekten im Raum stoßen, oder durch ein defektes Gebäudeteil zu Schaden kommen. Darüber hinaus kann es zu einem Haftungsfall gegenüber dem/der Eigentümer*in kommen, wenn das Mietobjekt während des laufenden Vertragsverhältnisses beschädigt wird, z.B. der Parkettboden zerkratzt wird, oder es zu einem Wasserschaden kommen. 

Die möglichen Haftungsfälle sind vielgestaltig und müssen differenziert betrachtet werden:  

Haftung des Vereins gegenüber Dritten

Grundsätzlich haftet jede*r, der/die eine Räumlichkeit für den Verkehr eröffnet auch für den ordnungsgemäßen Zustand des Objekts und deren gefahrlose Nutzung.  

Nach der Spezialvorschrift § 836 BGB haftet der/die Mieter*in zusätzlich, wenn durch einen Gebäudeeinsturz, oder durch einen defekten Gebäudeteil eine Person oder eine Sache zu Schaden kommt, sofern er/sie nicht nachweisen kann, dass der Verein als Mieter die zum Zwecke der Gefahrenabwendung erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Jurist*innen sprechen hier von der umgekehrten Beweislast. Für den Verein wird es nunmehr schwierig darzulegen, dass er sämtliche erforderliche Vorsichtsmaßnahmen zur Gefahrenabwehr erbracht hat. Es empfiehlt sich daher, Haftungsfragen im Mietvertrag selbst zu regeln und die Räumlichkeiten auf die angesprochenen Sicherungssysteme (Brandmeldeanlage, Feuerlöscher, Fluchtwege etc.) regelmäßig zu überprüfen. Diese Überprüfungen sollten auch schriftlich dokumentiert werden. 

Haftung des Vereins gegenüber dem Vermieter

Denkbar ist auch die Haftung des Vereins gegenüber dem/der Vermieter*in. Dabei muss beachtet werden, dass beim Mietvertrag durch einen Verein regelmäßig ein Gewerberaummietvertrag besteht, sodass die für den Verein teils ungünstigeren Regelungen der Gewerberaummiete gelten.[3] Dies bedeutet einerseits, dass eine weitergehende Vertragsfreiheit gilt, gleichfalls kann der/die Vermieter*in im Vertrag auch hier keine zu einseitigen Haftungsklauseln einbringen. Beispielsweise können die Kosten für den Verschleiß des Mietobjekts durch gewöhnliche Nutzung der Räumlichkeiten nicht gänzlich an den Verein übertragen werden. Hier gilt es den Vertrag sorgfältig auf zu einseitig erscheinende Haftungsverlagerung zulasten des Mieters zu prüfen und gegebenenfalls diesbezüglich Rücksprache mit einem Juristen, bzw. einer Juristin zu halten. 

Eine mögliche Haftungsklausel 

Wichtig ist im Rahmen des Vertragsschlusses, Haftungsfälle möglichst eindeutig zu klären und zu benennen, sowie die sich ergebende Haftung im Idealfall adäquat zwischen den Parteien aufzuteilen. Dabei muss immer geprüft werden, ob eine Klausel für eine Partei evident zu nachteilig ist, indem sie lediglich die Interessen der anderen Partei berücksichtigt. Eine mögliche Klausel für Haftungsfälle gegenüber dem/der Vermieter*in könnte lauten: “Der Verein haftet nach den gesetzlichen Bestimmungen für Schäden, die dem Eigentümer an den überlassenen Einrichtungen durch die Nutzung im Rahmen dieses Vertrages entstehen. Schäden, die hingegen auf der vertragsgemäßen Nutzung der Räumlichkeiten beruhen, fallen nicht unter diese Regelung. Für diese haftet der Vermieter. Dieser hat auch für die Aufrechterhaltung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu sorgen. Unberührt davon bleibt die Haftung des Grundstücksbesitzers für den sicheren Bauzustand nach § 836 BGB”. 

Staffelmiete #

Klauseln zur sogenannten Staffelmiete sollten besonders aufmerksam geprüft werden. In Abgrenzung zur Indexmiete[4] kann der/die Vermieter*in durch die Staffelmietklausel eine sichere Mieterhöhung zu einem bestimmten Zeitpunkt entweder um einen festgelegten Erhöhungsbetrag oder um eine prozentuale Steigerung[5] erreichen. Bei der Staffelmiete werden also künftige Mietsteigerungen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Gewerbemietvertrages im Voraus bestimmt. Da – wie bereits ausgeführt – im Falle des Raummietvertrags durch einen Verein regelmäßig die gewerbemietrechtlichen Regelungen Anwendung finden werden, sind auch die sich hier für den/die Vermieter*in ergebenden Gestaltungsmöglichkeiten größer. Da die Klauseln zur Staffel- und Indexmiete regelmäßig von der Rechtsprechung bewertet werden und sich demnach sehr dynamisch entwickeln, empfiehlt sich hier die Regelung anhand aktueller Rechtsprechung auf Wirksamkeit zu überprüfen. 

Musik als mietrechtliche Ruhestörung? #

Abschließend soll noch auf die Besonderheit der Anmietung von Geschäftsräumen, die als Proberäume genutzt werden sollen, eingegangen werden. Sinnvollerweise sollte – unabhängig von juristischen Überlegungen – mit dem/der Vermieter*in vorab besprochen werden, ob sich die Räumlichkeit für Musikproben eignet. Diese*r kann sicher Auskunft über die Nachbarschaft und die akustische Dämmung des Objekts geben. Es wäre die prozessökonomische und praxisnahe Lösung eine Räumlichkeit anzumieten, bei der absehbar ist, dass die Nachbarn mit den Proben einverstanden sind, bzw. die Räumlichkeiten gut gedämmt sind. 

Für den Fall der juristischen Klärung gibt es durch den Bundesgerichtshof ein bekanntes Urteil.[6] In der Entscheidung geht es um den Umfang der täglichen Probemöglichkeiten eines Trompeters in Abwägung mit den Interessen des Nachbarn. Dabei ergeht aus der gesamten Entscheidung (die nicht nur für Juristen sehr lesenswert und lehrreich ist), dass es auf Einzelabwägungen ankommen. In die Abwägung muss insbesondere einbezogen werden, wie viel, zu welchen Tageszeiten und mit welchem Niveau musiziert wird. Sofern man eine Probezeit von ca. 2 Stunden täglich auf fortgeschrittenem Niveau abseits von ortsüblichen Ruhezeiten annehmen würde, dürfte diesem nichts im Wege stehen. Eine derartige Regelung der Probezeiten kann zwar in den Mietvertrag aufgenommen werden, sollte aber darüber hinaus auch mit dem Nachbarn abgestimmt sein.  

Jonas D. Jacob 
Allgemeiner Cäcilienverband für Deutschland e. V. 
Erstellt: Juni 2023

[1] Praxishinweis: Die Ausführungen entbinden nicht von der Prüfung im Einzelfall, zumal sich der konkrete Umfang der Sorgfaltspflichten oft nur mit Unterstützung eines*r Sachverständigen ermitteln lässt. 

[2] Vereine sind juristische Personen und haften, wenn Dritte durch den Verein bzw. durch für den Verein handelnde Personen geschädigt werden. Auch der Vereinsvorstand haftet gegenüber Dritten grundsätzlich unbeschränkt, d.h. mit dem kompletten Privatvermögen. 

[3] Siehe zu dieser wichtigen Differenzierung LG Berlin, Urteil vom 15.10.2015 – 67 S 187/15: „Im Ausgangspunkt allerdings noch zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien nicht über einen Wohn-, sondern einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden sind. Daran ändert die Vertragsüberschrift „Wohnraummietvertrag“ ebenso wenig wie ein etwaig entgegenstehender Wille der Vertragsparteien; maßgebend ist allein der Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Tz. 30). Ausweislich der Präambel des schriftlichen Mietvertrages und des übereinstimmenden Sachvortrags beider Parteien sollte die streitgegenständliche Wohnung von dem Beklagten nicht selbst genutzt, sondern an psychisch kranke Menschen überlassen werden. Die Zwischenvermietung oder die sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte stellen einen gewerblichen Vertragszweck dar (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2008 – VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Tz. 11). Daran ändert der Umstand, dass der Zwischenvermieter gemeinnützig handelt, nichts (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 1982 – VIII ZR 235/81, ZMR 1983, 211 Tz. 30).“ 

[4] Die Höhe der Indexmiete bemisst sich an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Das Statistische Bundesamt ermittelt den Preisindex für die Lebenshaltung und stellt ihn in Form des Verbraucherpreisindexes (VPI) dar. Wenn sich dieser erhöht, steigt im selben Verhältnis die geschuldete Mietzahlung. 

[5] Anders als bei der Wohnraummiete sind hier in der Gewerberaummiete prozentuale Erhöhungen der Grundmiete zulässig. 

[6] Pressemitteilung unter https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2018&nr=88855&pos=27&anz=198

Weitere Links:

Öffentliche Innenräume für Veranstaltungen mieten – Absprachen und Vorschriften

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